หลายคนอาจจะยังไม่รู้ว่าปัจจุบัน ยอดจองโครงการของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในประเทศไทย กำลังฟื้นตัวและเริ่มกลับมาเติบโตสวนทางกับเศรษฐกิจที่ยังคงฝืดเคือง
ยกตัวอย่างให้เห็นภาพก็เช่น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ SC ได้รายงานในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ว่าบริษัทมียอดขายโครงการแนวราบ “ทำสถิติสูงที่สุด” ตีเป็นมูลค่าราว 11,338 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมากถึง 38% จากปีก่อน
ในขณะที่ ผู้พัฒนาอีกหลายราย ก็ได้มีการปรับตัวและกลับมาสร้างการเติบโตได้ นั่นจึงทำให้หุ้นในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตอนนี้ มีมูลค่ารวมกัน 1,100,000 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 23% จากปีที่แล้ว อยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบปี
วันนี้ เรามาดูกันว่าเทรนด์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นอยู่ ณ วันนี้และในอนาคต จะเป็นอย่างไร ? เราลองมาดูกัน
ในช่วงทศวรรษปีมานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยโดยเฉพาะโครงการแนวสูง เช่น คอนโดมิเนียม เรียกได้ว่ามีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
จนในช่วง 2 ปีมานี้ ที่เราเผชิญเข้ากับวิกฤติโรคระบาด โครงการแนวสูงก็ได้มีความต้องการปรับตัวลดลง เป็นผลมาจากชาวต่างชาติและนักลงทุนที่ชะลอการลงทุนออกไป เพราะยังคงคาดการณ์ผลกระทบจากวิกฤติโรคระบาด ที่ยังมีความไม่แน่นอนได้ยาก อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวน์โฮม
ซึ่งหลัก ๆ เป็นกลุ่มโครงการที่มีกำลังซื้อของคนในประเทศไทย กลับเริ่มมีความต้องการเพิ่มขึ้น จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาพรวมของรัฐบาล และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้มีการรายงานว่าที่อยู่อาศัยกรุงเทพและปริมณฑล ช่วงครึ่งปีแรก 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 18,700 หน่วย หรือลดลง 4.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน
โดยตลาดที่หดตัวลงส่วนใหญ่เกิดจากคอนโดมิเนียมลดลง ในขณะที่ตลาดแนวราบยังทรงตัวใกล้เคียงปีก่อน แต่ก็ยังมีบางจังหวัดที่กลับมาฟื้นตัวในแง่การเปิดขายใหม่ ก็เช่น
-จังหวัดนครปฐม เพิ่มขึ้น 82.4%
-จังหวัดสมุทรสาคร เพิ่มขึ้น 43.1%
-จังหวัดสมุทรปราการ เพิ่มขึ้น 16.8%
ซึ่งการฟื้นตัวเหล่านี้เกิดจาก “ตลาดบ้านจัดสรร” แทบทั้งหมด ถึงตรงนี้ แม้เราจะเห็นได้ว่าตลาดโดยรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงดูซบเซา แต่หากเรามาดูผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางราย กลับมีการเติบโตที่ดี
ย้อนกลับไปที่ผลประกอบการครึ่งปีแรกของปี 2564 ของ SC รายได้จากการขายเฉพาะโครงการบ้านและคอนโดอยู่ที่ 8,285 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% โดยเป็นสัดส่วนรายได้มาจาก
-โครงการแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด 82%
-โครงการแนวสูง เช่น คอนโดมิเนียม 18%
จากโครงสร้างรายได้ แม้จะเห็นว่าโครงการแนวราบเป็นพอร์ทหลักในช่วงที่ผ่านมา แต่สิ่งที่น่าสนใจก็คือ หากเราไปดูที่ตัวเลข “Backlog” หรือ ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอนซึ่งยังคงเท่า ๆ กัน อย่างของ SC ก็จะแบ่งเป็น
-โครงการแนวราบ 53%
-โครงการแนวสูงอีก 47%
หมายความว่ายอดขายของโครงการแนวสูงก็น่าจะกลับมาเป็นปกติ และเหตุการณ์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาก็น่าจะเรียกได้ว่าชั่วคราว
ซึ่งเราสามารถตีความได้ว่าในทันทีที่วิกฤติจบลง ชาวต่างชาติก็มีแนวโน้มจะกลับมาซื้อและลงทุนเหมือนกัน รวมถึงกำลังซื้อในประเทศก็น่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวและกลับมาอยู่ในระดับปกติอีกครั้ง
สำหรับปี 2565 หรือปีหน้าที่จะถึงเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ก็ได้มีการประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาเติบโตแบบก้าวกระโดดจากฐานที่ต่ำในปีนี้ เนื่องจากประเทศไทยมีการฉีดวัคซีนที่ทั่วถึงและเกิดการภูมิคุ้มกันหมู่ จะทำให้เศรษฐกิจทั้งประเทศกลับมาฟื้นตัวได้ราว 4% โดยมีการคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 86,100 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 60.3% จากปีก่อน ตีเป็นมูลค่าราว 374,300 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 56.2%
ทั้งหมดนี้ ก็แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็น่าจะได้ผ่านจุดต่ำที่สุดไปแล้ว ซึ่งมันก็น่าจะเป็นแบบนั้น สะท้อนให้เห็นจากมูลค่าบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ ได้เริ่มปรับตัวขึ้นมาตลอดช่วงหลายเดือนมานี้
จนล่าสุดทั้งอุตสาหกรรม มีมูลค่ารวมกัน 1,100,000 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้น 23% จากปีที่แล้ว อยู่ในระดับสูงที่สุดในรอบปี นอกเหนือจากภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยแล้ว
อีกหนึ่งในกลยุทธ์ที่เราเห็นได้จากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย ก็คือ การมองหารูปแบบการสร้างรายได้ประจำจาก “อสังหาริมทรัพย์สำหรับให้เช่า” เพราะจริง ๆ แล้ว ธุรกิจการปล่อยเช่า เรียกได้ว่าเป็นธุรกิจที่สามารถสร้างสภาพคล่องให้เราได้อย่างมั่นคง และไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ไม่แน่นอนมากนัก ซึ่งถ้าเรามาดูธุรกิจพื้นที่เช่าของ SC
ครึ่งปีแรก ปี 2563 รายได้ธุรกิจปล่อยเช่า 429 ล้านบาท
ครึ่งปีแรก ปี 2564 รายได้ธุรกิจปล่อยเช่า 430 ล้านบาท
ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าธุรกิจกลุ่มนี้แทบไม่ได้รับผลกระทบอะไรเลย แถมยังเป็นหน่วยธุรกิจที่ช่วยให้บริษัทมีสภาพคล่องและเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทเพียงพออีกด้วย
ดังนั้นอีกหน่อย ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็น่าจะมีการปรับตัวและมองหาธุรกิจเพิ่มเติม จากเดิมที่เป็นผู้สร้างที่อยู่อาศัย ก็อาจจะมีบางรายที่ได้รุกเข้าไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ทั้งในรูปแบบอาคารสำนักงานหรือคลังสินค้า ก็มีความเป็นไปได้มากที่จะเกิดขึ้น
เพราะนอกจากมันจะช่วยให้บริษัทมีมิติในการเติบโตเพิ่มขึ้นแล้ว มันก็ยังนับเป็นธุรกิจที่สภาพคล่องได้ดี และนับเป็นการกระจายความเสี่ยงได้ดีไม่น้อย เลยทีเดียว
และแม้ว่าปัจจุบัน ผลกระทบจากวิกฤติยังคงมีอยู่ แต่ก็ดูเหมือนว่าผู้ที่ซื้อบ้าน รวมไปถึงนักลงทุน ก็เริ่มที่จะมองข้ามช็อตไปยังอนาคตและกลับมาเชื่อมั่นในกลุ่มธุรกิจนี้ครั้ง สะท้อนให้เห็นจากข้อมูลสนับสนุนต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นยอดจองโครงการและ Backlog ของทั้งบ้านและคอนโดฯ รวมถึงมูลค่าหุ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งอุตสาหกรรม ที่กำลังเพิ่มขึ้นและทำจุดสูงสุดในรอบปี พร้อม ๆ กัน..
References
–https://www.reic.or.th/News/RealEstate/454318
–https://www.reic.or.th/News/RealEstate/454729
–https://www.scasset.com/scasset/wp-content/uploads/2021/09/Info-Meeting-2Q21_Public_18Aug21.pdf
–https://www.scasset.com/scasset/wp-content/uploads/2021/08/SCE_2Q21.pdf